Konservativ. Altid.
Vores politik er konservativ belåning ved hver erhvervelse - sjældent højere, ofte lavere. Måltallet er, at porteføljens samlede belåning er markant nedbragt senest 10 år efter klientens karriereophør. Den strenge ramme er ikke risikoaversion; det er en realistisk vurdering af, hvad en ejendomsportefølje skal kunne bære gennem en hård recession uden at presse klientens livssituation.
Hvorfor lav belåning ikke betyder lavt afkast
Et almindeligt argument mod konservativ belåning er, at den 'efterlader afkast på bordet'. Det argument overser, at gearet afkast også er gearet risiko - og at den asymmetri rammer hårdest, præcis når klienten ikke har råd til at blive ramt.
På en ejendom købt med høj belåning vil et boligmarkedsfald udradere størstedelen af egenkapitalen. På samme ejendom købt konservativt vil samme fald kun reducere egenkapitalen marginalt. Forskellen i nedsidetolerance er enorm - og det er den, der afgør, om klienten skal sælge i den værste mulige timing eller blot vente markedet ud.
Vores model er kalibreret efter, at en betydelig korrektion i boligpriserne - som vi har set i Danmark to gange på 30 år - ikke må udløse tvangssalg af nogen ejendom i nogen klients portefølje. Den grænse afgør belåningspolitikken.
Lånetyper, vi bruger
Fastforrentet realkredit
Primær lånetype. Typisk 30-årig løbetid. Forudsigelighed er vigtigere end optimering.
Variabel rente
Anvendes selektivt, kun på en mindre del af samlet portefølje og kun for klienter med dokumenteret risikotolerance.
Afdragsfri periode
Anvendes selektivt i etableringsfasen - aldrig efter klientens 33-årige fødselsdag.
Den disciplinerede brug af afdragsfrihed
Afdragsfrihed er det mest misforståede element i dansk realkredit. Det er ikke et 'gratis' lån - det er en udsættelse af amortisering, der koster i form af højere gæld, når perioden udløber. Men brugt disciplineret kan det forbedre cashflow i en kritisk etableringsfase.
Vi anvender afdragsfrihed selektivt i de første 2–4 år efter en erhvervelse, hvor klienten typisk skal opbygge buffer og kapitalbase. Vi afmonterer det aktivt, så snart bufferen er på plads, og senest 5 år før forventet karriereophør. Vi anvender det aldrig som en strukturel cashflow-løsning - kun som en tidsbegrænset bro.
Denne disciplin er afgørende. Vi har set tilstrækkelig mange porteføljer, hvor afdragsfriheden var blevet en permanent tilstand, til at vide, hvor smerten ender med at ligge: hos klienten, fem år for sent.
Stresstest som standardpraksis
Hver erhvervelse stresstestes i vores investeringskomité mod tre scenarier: en rentestigning på 3 procentpoint, et fald i ejendomsværdier på 25 % og en lejeindtægtsudfald på 6 måneder. En ejendom, der ikke består alle tre tests samtidig med en margin, går ikke videre til signering.
Den disciplin har enkelte gange kostet klienter konkrete handler, de var indstillet på at gennemføre. Det er den korrekte pris.
"Gæld, der kun fungerer i godt vejr, er ikke et værktøj. Den er en risiko, der venter på sit øjeblik."
Læs om afdrag og friværdi
Hvordan amortiseringen i sig selv bygger formue.