Hver ejendom står alene juridisk.
En SPV er typisk et anpartsselskab (ApS) under dansk selskabsret, hvis vedtægter eksplicit begrænser formålet til at eje og udleje én konkret ejendom. Det betyder, at SPV'ets aktiver, passiver og forpligtelser holdes fuldstændigt adskilt fra øvrige ejendomme i klientens portefølje.
Hvad SPV-strukturen konkret gør
SPV-strukturen sikrer, at gæld og forpligtelser knyttet til én ejendom ikke kan smitte til de øvrige. Hvis en lejer rejser en retssag, eller en ejendom rammes af en uventet forpligtelse, er resten af porteføljen juridisk isoleret. Realkreditlånet er knyttet til SPV'et og ejendommen, ikke til klienten personligt - selvom klienten typisk stiller personlig kaution for topfinansieringen.
Strukturen muliggør også en simpel afhændelse: ved et eventuelt salg overdrages typisk aktierne i selskabet snarere end ejendommen selv, hvilket reducerer transaktionsomkostninger betydeligt - særligt den danske registreringsafgift på 0,6 % af ejendommens værdi. På en ejendom til 25 mio. kr. er det 150.000 kr. sparet.
Endelig forenkler SPV-strukturen porteføljens regnskab. Hver ejendom har sin egen balance, sit eget resultat og sin egen revisionsspor, hvilket gør det muligt at analysere ejendomsperformance individuelt - en analyseramme, der er langt mere informativ end et samlet ejendomsregnskab.
Hvad et SPV typisk indeholder
Én ejendom
Skødet på ejendommen registreret i SPV'ets navn.
Ét realkreditlån
Lånet er tegnet af SPV'et med ejendommen som pant.
Lejekontrakter
Alle lejekontrakter i SPV'ets navn.
Driftskonto
Selvstændig bankkonto for ind- og udbetalinger.
Forsikringer
Bygningsforsikring og driftsansvar tegnet af SPV'et.
Hvad SPV-strukturen koster
SPV-strukturen er ikke gratis. Hvert SPV koster omkring 5.000–8.000 kr. årligt i regnskabsmæssig og selskabsretlig administration, og etableringen koster 8.000–15.000 kr. inklusive advokatbistand. På en portefølje med 5 ejendomme er det 25.000–40.000 kr. årligt i strukturomkostninger.
Det er en omkostning, vi accepterer bevidst, fordi den juridiske og operationelle fordel langt overstiger udgiften. Den klient, der prøver at spare omkostningen ved at samle flere ejendomme i ét selskab, sparer typisk 10.000–20.000 kr. årligt - og taber 250.000 kr. den dag, hvor en enkelt ejendom udløser et problem, der ikke kan isoleres.
"SPV-strukturen er én af de få situationer, hvor 'lidt for meget juridisk arkitektur' er det rigtige svar."
Læs den fulde juridiske struktur
Hvordan holding + SPV spiller sammen.