To långivertyper. To logikker.
I dansk ejendomsfinansiering møder klienten to fundamentalt forskellige modparter: realkreditten og pengeinstituttet. De vurderer ikke det samme. De finansierer ikke det samme. De har ikke samme risikoappetit. At forhandle med dem som om de var ét marked er den mest almindelige strategiske fejl, vi ser nye klienter komme med.
Realkreditten - låner mod murstenen
Realkreditinstitutterne finansierer typisk de første 60–80 % af ejendommens værdi. De vurderer primært to ting: ejendommens markedsværdi (ved en uafhængig valuar) og ejendommens evne til at servicere lånet ud fra det aktuelle lejeniveau.
Spillerens personlige indkomst er sekundær i denne vurdering. Det betyder, at en spiller - på trods af kort karriereperspektiv - i praksis ofte har lige så let adgang til realkredit som en almindelig lønmodtager, så længe ejendommens cashflow er solidt og valuarens rapport er ren.
Det er en strukturel fordel: spilleren behøver ikke 'sælge' sin karriere til realkreditten. Han eller hun skal blot købe en ejendom, der bærer sit eget lån. Vores acquisition-team filtrerer ejendomme på dette kriterium længe før vi går til marked.
Pengeinstituttet - låner mod personen
Pengeinstitutterne dækker typisk de øverste 5–20 % af finansieringen - den del, realkreditten ikke vil tage. Her vurderes spillerens personlige kreditprofil direkte, og det er her, biases historisk har slået igennem mest aggressivt.
Mange kreditafdelinger har simpelthen ikke en præcedens for en spillerprofil og ender derfor med at bruge en konservativ skabelon, der reelt undervurderer klientens kreditværdighed. Vi præsenterer hver klient gennem en dokumenteret dataramme: lønhistorik, kontraktrestlængde, imagerettighedsindkomst, agentaftaler, skadesstatistik for positionen og branche-benchmarks for forventet karrierelængde.
Den ramme er udviklet i samarbejde med flere af de største danske pengeinstitutters private banking-afdelinger og lader banken vurdere risiko korrekt frem for forsigtigt. I praksis sparer det klienten 0,25–0,75 procentpoint i rentemarginal - over en 30-årig løbetid en betydelig sum.
Sådan strukturerer vi en typisk finansieringspakke
Realkredit
Fastforrentet, 30-årig, med eller uden afdragsfrihed afhængig af fase.
Bank 15 %
Topfinansiering med fast rente, typisk 10-årig løbetid.
Egenkapital 25 %
Klientens egen indskud - typisk fra opsparet kontantindkomst.
Likviditetsbuffer
Separat fra finansieringen, men dokumenteret over for banken som risikobeskyttelse.
Hvad vi aldrig accepterer
Vi accepterer ikke variable lån som primær finansiering for en klient i karrierens etableringsfase. Vi accepterer ikke kort løbetid på topfinansieringen, hvor refinansieringsrisikoen kan ramme klienten i en sårbar fase. Vi accepterer ikke kovenanter, der knytter lånevilkår til spillerens fortsatte kontraktstatus med en bestemt klub.
Det er den slags vilkår, som ser harmløse ud på en termbletter, men som kan udløse alvorlige problemer ved skader, klubskifte eller karriereophør. Vi forhandler dem konsekvent ud - eller takker nej til finansieringsudbuddet.
"En god bank vurderer en spiller på det, han eller hun faktisk vil tjene over de næste fem år. En generalist vurderer ham på det, en lønmodtager tjener over de næste fem år. Forskellen er klientens rentesats."
Læs om belåning
Vores politik for belåningsgrader og lånetyper.